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索 引 號:    013033899/2020-131143 主題分類:    城鄉建設、環境保護
組配分類:    解讀材料 體裁分類:    其他
發布機構:    棲霞區人民政府 生成日期:    2020-09-08
生效日期:     廢止日期:    
信息名稱:    《棲霞區公有房屋及土地集中管理暫行辦法(修訂)》的制定說明
文  號:     關 鍵 詞:    說明
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《棲霞區公有房屋及土地集中管理暫行辦法(修訂)》的制定說明

一、?制定文件的必要性

現行的《棲霞區行政事業單位公有房屋及土地集中管理暫行辦法》(以下簡稱“辦法”)是于2009年出臺的,在全市率先啟動了公有房屋土地集中管理模式,規范了公房出租散亂無序的狀況,大幅提升了資產收益,全區公房出租年租金從2009年的2000萬元逐步提升到現在的1.2億元。

同時,近年來國有資產、公房出租管理的工作要求越來越高,一是規范性要求,原《辦法》規定的監管范圍、部門職責、招租標準、監管形式、流程機制等對一些特別情況沒有完全覆蓋,不便于單位操作和國資監管;少數單位仍存在不規范管理、“打擦邊球”等情況,需要通過強化制度、加強監管等方式加以解決。二是效益性要求,新《辦法》對集中招租的業態、租期、租金管理、操作程序等進一步細化,一方面可操作性強,能夠提升工作效率和監管效果,另一方面符合市場導向和競爭原則,有利于提升租金收益。三是改革發展的要求,通過規范管理、提升收益,為進一步整合資產、盤活資源、轉型發展打好基礎。

二、?主要法律法規依據

1、《中華人民共和國企業國有資產法》;

2、《行政單位國有資產管理暫行辦法》;

3、《事業單位國有資產管理暫行辦法》;

4、《南京市市級行政事業單位房產出租管理辦法》;

5、《南京市企業國有資產監督管理條例》;

6、《南京市國有企業房產出租管理辦法》;

7、《南京市棲霞區國有資產管理暫行辦法(修訂)》。

三、主要內容和變化

(一)管理范圍。公房及土地集中管理范圍從“全區各街道辦事處及下屬單位、各級黨政機關、事業單位”擴大到“區屬國有(集體)控股企業、市屬區管平臺類企業等”,實現了管理全覆蓋。

(二)管理部門及職責。一是牽頭負責,區公房領導小組對各單位提出的協議租賃、低于評估價租金、超過《辦法》規定的出租期限或免租期申請等形成初步意見后報區政府審定。二是各負其責,各出租單位負責公有房屋及土地的具體管理,具備條件的公有房屋及土地應盡快辦理權證,確保出租資產的使用安全;單位主管部門對本部門及所屬單位出租事項進行監督管理。三是增加區司法局為小組成員單位,負責指導管理制度、租賃合同范本等文件制訂,組織、指導和參與相關出租單位矛盾糾紛化解工作。

(三)集中招租的方式。一是招租方式不變:主要采取普通招租、公開招標、邀請招標、競爭性談判、協議租賃等方式。二是明確招租路徑:房屋權屬清晰、具備合法權證或建設資料的,可正常辦理招租;房屋權屬清晰但建設資料不全、暫未取得合法權證的,由主管部門研究確定租賃方案報區國資辦備案后可采取非公開方式招租。三是調整公開招標標準:房屋出租面積達到300平方米以上或年租金達到15萬元以上(原為10萬元),土地出租面積達到5畝以上或年租金25萬元以上(原為20萬元)的應進行公開招標。

(四)集中招租的操作程序。將原《棲霞區公有房屋及土地使用權招租細則》中普通招租、公開招租、邀請招標、競爭性談判、協議租賃、特殊事項操作程序及流程合并到《辦法》并進行了優化細化。

(五)集中招租管理。一是區分業態明確租期。原《辦法》規定出租期限原則上統一不超過3年;修訂后,非公開招標、一般辦公、居住等原則上不超過3年;生產經營不超過5年;一般商業經營不超過5年,1000平方米以上的超市、農貿市場,2000平方米以上的商業綜合體、旅館酒店不超過10年;并設定相應的免租期。二是根據市場行情調整底價。公開招租的公告期內未征集到意向承租方的,出租單位可在不低于租金評估價90%的范圍內,設定新的招租底價再次進行公告。當招租低于租金評估價90%時,應暫停交易,重新設定掛牌價,經區公房領導小組同意后方可繼續進行。三是建立不良行為名錄。針對有惡意逃避、拖欠租金、違規經營等不良行為的租賃戶到期后,列入區房產交易服務市場不良行為名錄并不得參與新一輪競租;持續穩定經營、市場環境健康、租金穩定增長的租賃戶到期后,同等條件下優先考慮續租。四是明確退出機制。租約期內因城市規劃等原因對所租賃房屋或土地征收或征用的,出租單位負責按規定提前通知租賃戶并解除協議;承租人在租期內提出解除合同的,由出租人根據合同約定協商辦理。房租、押金、違約金等應收盡收的,各單位可正常解除合同并報區國資辦備案;未全額收取的,各單位報經區公房領導小組研究同意后報區政府批準。五是加強租金收益管理。租金實行收支兩條線;區國資辦對公房及土地使用、出租、收租等情況動態監管,各單位按月在國資國企管理信息系統中填報;區紀委監委、區審計局對相關情況進行監督。

四、起草過程

1、6月中旬,區國資辦牽頭修訂了《辦法》,經咨詢法律顧問意見后,形成征求意見稿;

2、7月上旬,征求各街道辦事處、區相關機關部門和國有(集體)控股企業的意見,與區商務局、區住建局、區審計局、區司法局、棲霞高新區等部門上門溝通反饋情況并達成一致意見;

3、7月中旬,征求市財政局、市國資委意見,在進一步修改完善的基礎上,結合法律顧問的意見建議形成《辦法》送審稿;

4、7月20日,區財政局(國資辦)黨組會議研究《辦法》,同意報區政府常務會議審議;

5、8月15日,區政府常務會議研究通過《辦法》。

該文件符合法定權限和程序,沒有與上位法相抵觸的內容,施行日期與文件印發日期間隔30天以上。

棲霞區國資辦

2020年8月17日

相關文件:《區政府關于印發棲霞區公有房屋及土地集中管理暫行辦法的通知》(寧棲政規字〔2020〕2號)

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